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西北地区:西安“一枝独秀”后去化走低,兰州库存上升

信息发布者:xibei123
2019-02-11 11:33:02

  一、政策有“松”有“紧”,分类调控规范市场更突出

  西北房地产市场与东南沿海城市相比还是有一定的滞后性,在楼市调控政策层面总体呈现出松紧不一的特征,各城市间还是存在明显分化:比如银川,房地产市场相对封闭,政策基调以去库存为主,2018年推出房产税及收紧公积金贷款政策,旨在调整房地产调控机制和规范公积金使用,整体政策环境相对宽松。与之形成鲜明对比的当属西安,2017年调控加码,全面升级限购、限贷、限售,步入2018年以来虽然房地产调控依旧严苛,摇号买房优先保证刚需家庭,但政府同样实施了人才新政,促进高素质人才落户,百万增量需求也为楼市提供了稳健的支撑。

  二、供求稳中有升,西安“去库存”显著、均价同比涨26%

  西北地区商品住宅的成交表现可以用“稳中有升”来形容,典型代表为西安、兰州,热门城市西安在2018年持续供不应求,在供应微降的基础上,成交量价齐涨,均价一路攀升至12741元/平米,库存量进一步下降至895万平方米,去化周期7个月,市场成交热度良好。兰州成交表现虽不如西安火热,但全年供求大体平衡,库存量微增,消化周期12个月。值得关注的当属乌鲁木齐,2018年成交均价涨幅达到了20%,市场热度可见一斑。

  三、土地成交量价齐增,下半年流拍地块增加

  从土地层面来看,西北地区西安、兰州、西宁、银川四城2018年经营性用地的成交面积达5341.26万平方米,同比上升了28.24%。成交总价为896.54亿元,较2017年上涨了70%,不得不说,土地市场的成交热情还是比较高涨的。

  从年度变化来看,2016年为成交低点,而后成交量开始逐年增长,土地价格同样水涨船高,土地市场开始逐步升温。以西安为例,2018年土地供求量均突破千万方,同比涨幅均达到了34%,地价直线攀升至2112元/平米,土地市场升温显著,2月、4月、8月是成交高峰。此外值得关注的是,2018年西安流拍地块总建面达99.33万平方米,且主要集中在下半年,受全国楼市波动影响,房企拿地越发谨慎,预计未来这样的趋势还将持续。

  四、2019年展望:政策放松可能性大,土地、住宅市场仍将继续降温

  一是从当前西北各城市的楼市表现来看,整体稳中有升,除西安热度较高外,其余城市购房者已复归理性,短期内持续收紧的可能性不大。但随着市场调整逐渐深入,各地政策的灵活性也会加大,或将出现部分城市局部“松绑”。

  二是成交整体降温为大概率事件,一方面受全国市场转冷影响,购房者观望情绪加剧,另一方面房价基本已经达到城市居民购买力极限,潜在购房需求无以为继,成交回落也在情理之中,预计2019年库存将小幅上升。局部市场成交热度持续,比如西安,供需缺口,人才新政及城市发展格局都将助力房地产市场,预计2019年成交规模较2018年不会有较大波动,房价也将稳步提升。

  三是土地供应仍将增加,成交规模将小幅回落。西北地区幅员辽阔,新城建设不断外扩,土地供应相对充足。但受制市场行情下行,房企拿地*资也将日趋谨慎,预计整体土地成交规模将小幅回落,地价将稳中有增,保持上行。


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